Что такое характеристика объекта недвижимости

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственныепостройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (илисвойствами), которые позволяют отличить их от движимых объектов. К ним относятся:

1. Стационарность, неподвижность, фундаментальность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

4. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.

5.Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить ичастные признаки, которыеопределяются конкретными показателями (или характеристиками) в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показываетразнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого,объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Для описания характеристик объекта недвижимости существует определенная типовая структура (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Типовая структура для описания объекта недвижимости

Она составлена из трех основных групп систематизированного представления о недвижимости. Это:

1. недвижимость как объект-вещь;

2. недвижимость как объект права;

3. недвижимость как объект экономического, экологического, социально-культурного и др. пространств.

Физические характеристики объекта недвижимости – это его описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета. Для описания используют следующие параметры:

Читать дальше  Приказ о повышении должностного оклада образец

ü геометрические данные: всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения, высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т.д.), общие и полезные площади. этажность зданий, глубины водоемов и залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам, сооружениям, участкам, помещениям;

ü архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения (также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно входящим объектам и сооружениям);

ü состав использованных строительных и отделочных материалов для зданий и сооружений, состав почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.

Функциональные характеристики недвижимости включают:

1. Функциональное назначение объекта (жилой дом, административное здание, складское помещение, супермаркет, предприятие и т.д.);

2. Уровень функциональной обеспеченности – это структура и состав технологического и иного, соответствующего функциональному назначению объекта оборудования, оснащения, средств связи и других современных информационных и обеспечивающих технологий.

3. Кадровое функциональное обеспечение – это информация об опыте фирмы и ее кадров в данной функциональной области деятельности.

Правовые характеристики – это:

1. Собственник объекта (титул)– определение собственника объекта. Указывается имя физического или юридического лица, состав акционеров (для объектов входящих в различные акционерные структуры), срок вступления в право собственности (а в западной практике — и детальная предыстория предшествующих собственников).

2. Право и условия пользования объектом недвижимости (имена арендаторов объекта в целом или его частей, если таковые имеются; сроки заключенных арендных договоров и условия их пересмотра; предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в собственность, при каких условиях, в какие сроки и т.д.

3. Правовая форма управления объектом – информация о наличии различных схем внешнего управления, установленных для данного объекта недвижимости. Например: для объектов государственной и муниципальной собственности указывается установленная форма управления: хозяйственное ведение, оперативное управление.

4. Правовые льготы и обременения – наличие льгот, обременений и ограничений, действующих вообще (в данное время, в данном регионе, отрасли деятельности) или распространяющихся на данный конкретный объект недвижимости или на намечаемые операции с ним.

5. Текущее состояние нормативно-правовой базы – это информация о состоянии интересующего нас сектора нормативно-правовой базы в стране, регионе, городе, отрасли — применительно к возможностям регулирования отношений собственности и управления в целом для данного класса оцениваемых объектов недвижимости и операций с ними.

Экономические характеристики:

1. Стоимостные показатели включают стоимостные оценки объекта и его частей, сметные расчеты, удельные показатели затрат на возведение, ставки арендной платы, финансовые показатели доходности и др.

2. К рыночной информации относятся характеристики цен на данном секторе рынка недвижимости, анализ их статистики, наличие циклов и тенденций, описание спроса и предложения, индексы капитализации.

3. Общеэкономическая информация связывается с аналитическими оценками состояния, предыстории и ожидаемой динамики важнейших показателей экономического развития страны, региона (валовой доход, уровень безработицы, валютные курсы, инвестиционный потенциал и риски данного региона и др.).

Экологические и другие характеристики объекта, его окружения, результатов развития часто занимают самостоятельный раздел в базах данных, инвестиционных проектах и бизнес-планах развития объектов недвижимости.

Одной из наиболее конструктивных является следующая "экологическая" классификация бизнеса и проектов развития недвижимости:

ü бизнес и проекты, значительно влияющие на экологическую ситуацию;

ü бизнес и проекты, мало или вообще не влияющие на экологическую ситуацию;

ü бизнес и проекты, непосредственно направленные на конкретное улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т. д.

Подобным же образом можно классифицировать бизнес и проекты развития недвижимости применительно к социальным и другим характеристикам.

Дизайн интерьера, ремонт и отделка своими руками.

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры .

Читать дальше  Стоимость нотариального завещания на квартиру

Современные объекты недвижимости

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы , соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

  • Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
  • Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

  • Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
  • Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
  • Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
  • Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
  • Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
  • Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
  • Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
  • Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

  • Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
  • Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
  • Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
  • Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

  • Коммерческая ( ведение бизнеса)
  • Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
  • Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

  • Введенные в эксплуатацию
  • Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
  • Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

  • Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
  • Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты ( постройки)

Общественная недвижимость:

  • Больницы
  • Поликлиники
  • Театры
  • Музеи
  • Дома культуры
  • Библиотеки
  • Школы
  • Высшие учебные заведения
  • Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Кировский железнодорожный вокзал

Коммерческая недвижимость:

  • Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
  • Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
  • Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
  • Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
  • Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
  • Гаражи для аренды
  • Склады
Читать дальше  Перевозка детей на заднем сидении автомобиля

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

  • Городское жилье
  • Загородное жилье
  • Типовые постройки
  • Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

  • Вторичное жилье
  • Загородный дом
  • Дача
  • Многоквартирный дом
  • Квартира
  • Комната
  • Индивидуальный ( частный) дом

Естественные ( природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

  1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
  2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Войны за плодородные земли шли с глубокой древности

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

  • Участки недр
  • Водные объекты
  • Природные леса
  • Многолетние насаждения
  • Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Продажа земельных участков за городом под строительство

В мировой практике недвижимость — это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие "недвижимое и движимое имущество" впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие "основные фонды", т.е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл.1.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector