Неустойка с застройщика через арбитражный суд

Директор направления "Налоги и право" Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно "резать" заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Читать дальше  Постановка на учет по беременности что нужно

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Выкуп или взыскание неустойки через Арбитражный суд.

Настоящая статья касается в основном Московского региона, так как основывается на 16-летнем юридическом опыте автора статьи, проработавшем в Москве и МО.

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры. Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не раньше предусмотренного договором срока, а напротив, с большой просрочкой.

В то же время Застройщик отчетливо понимает, что чем меньший срок передачи Квартиры указан в договоре, тем дороже будет стоить сама Квартира, а то, что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное — побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.

Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность в связи с очень существенным снижением неустойки за просрочку передачи квартиры.

В соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем.

Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно, в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы). Несмотря на это, суды общей юрисдикции снижают законную неустойку до неприличных размеров.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции зачастую достаточно лишь «формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и неустойка будет снижена!

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками. Что привело к тому, что Застройщики, как правило, указывают в ДДУ не реальные, а сокращенные сроки строительства, которые вызывают повальные задержки! Ведь стоимость квартиры , которая по ДДУ передается через полгода или через реальных 2 года будет стоить по разному! Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку. Поэтому не ждите, что по вашей претензии Застройщик что-то вам выплатит. Нам известно всего 3 случая добровольной выплаты Застройщиками неустойки и подобные выплаты составляли 30% от неустойки. Чуть более чаще застройщики предлагают компенсировать просрочку доп. услугами, но и то процент подобных Застройщиков не более 5 % общего количества. На мой взгляд, если бы СОЮ (суды Общей юрисдикции) удовлетворяли требования потребителей хотя бы на 50% от исковых требований, то и отношение Застройщиков к требованиям дольщиков улучшилось бы. Было бы намного больше добровольных выплат.

К счастью, ситуация постепенно меняется, и все больше судов удовлетворяет требованиям потребителей не менее чем на 50% от исковых требований. Список подобных судов Московского региона можно посмотреть здесь. До 2018 г. спасение дольщиков было в Арбитражном суде, взыскивалась 100% неустойка + 50% штраф по Закону о Защите прав потребителя. Но с 2018 года практика сильно изменилась, фактически практика АС (Арбитражного суда) г. Москвы сравнялась с практикой суда Общей юрисдикции а в отдельных случаях в суде Общей юрисдикции даже выгодней судится. В Арбитражном суде Московской области все достаточно стабильно и единообразно. Судьи присуждают половину от заявленных сумм, что все же чуть больше, чем в суде Общей юрисдикции. При этом нужно отдать должное, что есть суды Общей юрисдикции, которые присуждают такие же суммы, как и в Арбитраже. Еще раз список подобных судов мы будем публиковать здесь.

Еще одним важным преимуществом обращения в Арбитражный суд перед судом общей юрисдикции является срок получения исполнительного листа, то есть получение денежных средств в Арбитражном суде быстрее.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа. Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается. Но бывают, конечно, и исключения, когда меняется Арбитражная судебная практика, как это произошло в начале 2018 года, в связи с чем все дела переносились на более поздние даты. То есть в 2018 году сроки рассмотрения в Арбитраже и в суде Общей были примерно одинаковыми.

Но в целом в Арбитражном суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика сокращается, а это весьма существенное преимущество. Платежеспособность застройщиков со временем существенно ухудшается и именно по этой причине важно получить исполнительный лист как можно раньше.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции. Если суд по доступной вам подсудности присуждает менее половины от заявленных сумм, возможно, стоит уступить право требования неустойки на ЮЛ. Опять же необходимо ознакомиться с актуальной информацией, которая существует в вашем регионе.

Сейчас постараюсь так же кратко рассказать о самом механизме взыскания неустойки через Арбитражный суд.

Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.

В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования (Договор цессии) с любым третьим лицом.

Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.

Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.

Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки. То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!

Читать дальше  Объединение лоджии с комнатой законодательство

Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!

Я уже писал на Праворубе, что, по крайней мере, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области судебная практика судов общей юрисдикции по взысканию неустойки с застройщиков за нарушение сроков передачи квартир по договорам долевого участия в строительстве крайне разношерстная, так как отсутствует какое-либо единообразие в её применении. По одним и тем же объектам дольщики в зависимости от случайного фактора, а именно от того, к какому судье попадет дело в первой и апелляционной инстанции, могут получить от 1/3 суммы неустойки до 100%. Наиболее же вероятным является взыскание 50-60% неустойки плюс штраф.

Радует, что некоторые суды общей юрисдикции постепенно меняют подходы к снижению размера неустойки.

Хочется отметить сдвиг в данном вопросе у Ленинградского областного суда, в ряде апелляционных определений которого, принимаются во внимание правовые позиции ВС РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях. Возьмем, например, последние апелляционные определения по искам дольщиков к застройщику ООО «Петрострой» (Дело № 33-4427/2017, Дело № 33-5771/2017, Дело № 33-4426/2017), которые просто приятно читать, так как они полностью соответствуют разъяснениям ВС РФ.

Следует отметить, что с одной стороны господин Лебедев предлагает изменения в ГПК РФ, чтобы разгрузить суды, но никто не задумывается о том, что определенность права и правоприменения также уменьшают количество судебных споров.

Посмотрим, например, на сайт Всеволожского городского суда Ленинградской области, судьи которого никогда не взыскивают неустойку в полном объеме, а многие застройщики имеют в Всеволожском районе не только объекты строительства, но и место нахождения. В производстве данного суда было 1 324 дела только к застройщику Полис Групп, 459 – к застройщику Тин Групп, 189 — к застройщику Петрострой, 118 – к застройщику Карелия Девелопмент, 140 – к застройщику ИПС и т.д.

Зададимся вопросом, а если бы застройщик достоверно знал, что неустойка будет взыскана в полном размере, а затем еще и штраф 50%, то не пытался ли он урегулировать спор до суда, например, договорившись о выплате дольщику 90% неустойки, тем самым уменьшив взыскание, как минимум на 10% неустойки и на 50% штрафа, что представляет в случае длительной просрочки внушительную сумму. Думаю, что если бы застройщик не надеялся, что неустойку порежут на 40-50%, да еще уменьшат сумму, потраченную дольщиком на представителя с 30-40 000 рублей до 5-10 000 рублей, то и споров дольщиков с застройщиками в данном суде было бы на порядок меньше. К сожалению, господина Лебедева не волнуют вопросы определенности правоприменения, а лучше просто принять правила, позволяющие, например, судам апелляционной инстанции, оставляющими решения суда первой инстанции без изменения, не писать мотивировочную часть решения. Теперь у апелляционных судов и вовсе не будет стимулов отменять или изменять решения судов первой инстанции. Оставил решение без изменения – не надо писать мотивировки.

Возникает вопрос, а можно ли уменьшить эту неопределенность и попытаться взыскать неустойку в полном объеме.

Одним из способов увеличить шанс взыскания неустойки в полном размере является её взыскание через арбитражный суд. Опять же, все с поправкой на регионы, так как у нас есть законность и калужская, и рязанская, и московская.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд.

В каких случаях целесообразно взыскивать неустойку через арбитражный суд?

Если в Вашем регионе суды общей юрисдикции, а такие регионы имеются, взыскивают неустойку в полном объеме, то никакого смысла в взыскании неустойки через арбитражный суд нет. Если же, как правило, СОЮ взыскивают 45-60% неустойки, то имеет смысл подумать о взыскании неустойки, уступив право требования предпринимателю или юридическому лицу. Чем больше сумма неустойки, тем большая разница будет во взысканных суммах.

У меня был клиент, который предъявил в СОЮ иск о взыскании с застройщика неустойки в размере 980 000 рублей. Суд первой инстанции взыскал неустойку и штраф в полном объеме, а апелляционный суд уменьшил неустойку до 500 000 и штраф соответственно до 250 000 рублей.

Если бы данный гражданин уступил право требования взыскания неустойки индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то в арбитражном суде, вероятнее всего (на 100% нельзя быть уверенным), так и взыскали бы неустойку 980 000 рублей. Разница будет составлять 230 000 рублей. Пусть гражданин реально получил бы сумму 850 000 рублей, а остальное было бы доходом предпринимателя или юридического лица, но это на 100 000 рублей больше чем взысканных СОЮ, даже с учетом штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

Если же данный гражданин, например, потратил бы 50 000 рублей на услуги представителя в СОЮ, а ему в итоге присудили бы 25 000 рублей, то разница уже была бы в 125 000 рублей, т.е. приличной суммой, которая не помешала бы дольщику. Кроме того, думаю, что этот гражданин мог бы еще попробовать взыскать в СОЮ штраф с застройщика, так как, прежде чем уступить право требования, он писал претензию, и застройщик ему ничего не оплатил, т.е. отказал в удовлетворении требования в досудебном порядке.

Допустим, что СОЮ снизил бы штраф в четыре раза, но это была бы сумма чуть более 100 000 рублей. Итоговая разница уже составила бы не 125 000, а 225 000 рублей.

Таким образом, элементарные арифметические вычисления говорят в пользу арбитражного суда при условии большого размера неустойки.

Минусы взыскания неустойки через арбитражный суд заключаются в том, что, например, в нашем регионе арбитражные суды считают, что нельзя уступить право требования уплаты штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», так как оценка нарушения права потребителя может быть дана исключительно судом общей юрисдикции при рассмотрении гражданского дела по его иску. Отмечу, что в некоторых регионах арбитражные суды признают возможность уступки дольщиком требования о взыскании штрафа.

Также нельзя сказать, что арбитражный суд никогда не снижает неустойку. Иначе говоря, риск снижения неустойки существует и в арбитражных судах и не следует через розовые очки смотреть на отечественную судебную систему.

Приведу пример дела А56-61819/2016, в котором отражена позиция и по регистрации договора уступки права требования, и по возможности уступки права требования штрафа, а также снижена в два раза неустойка.

Общество с ограниченной ответственностью «ВЕРТРАГобратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью „Карелия Девелопмент“, о взыскании 266 349 руб. 88 коп. неустойки за период с 28.01.2016 по 27.04.2016 за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома и предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 „О защите прав потребителей“ (далее — Закон N 2300-1) штрафа в размере 133 174 руб. 94 коп.

Решением суда первой инстанции от 05.03.2017 с Компании в пользу Общества взыскано 133 174 руб. 94 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 данное решение оставлено без изменения.

Отмечу, что та же тройка судей Тринадцатого апелляционного арбитражного суда, которая оставила без изменений это решение о снижении неустойки, оставила в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу, в котором участвовал я, о взыскании с застройщика неустойки в полном объеме, которое было вынесено той же судьей, которая в данном деле снизила неустойку. Получается, что одни и те же судьи могут как снизить, так и взыскать неустойку в полном объеме.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 23.08.2017 по данному делу, оставляя судебные акты без изменения, исходил из следующего.

Объект договора долевого участия передан Саблиной Е.Е. по акту приема-передачи от 27.04.2016. Впоследствии между дольщиком (цедент) и Обществом (цессионарий) заключен договор от 26.07.2016 N 14/16 об уступке права требования (далее — договор цессии), согласно которому цедент передал цессионарию право требования к застройщику уплаты неустойки (пеней) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также право требования оплаты штрафа за неисполнение в добровольном порядке законного требования потребителя.

Судами установлено и из материалов дела следует, что предусмотренный договором долевого участия срок передачи квартиры дольщику (31.08.2015) был нарушен и фактически данный объект передан Саблиной Е.Е. по акту приема-передачи от 27.04.2016. С учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 382, 384 ГК РФ и обстоятельств настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций, установив факт нарушения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, признали обоснованным заявленное истцом требование о взыскании неустойки за период с 28.01.2016 по 27.04.2016.

Поскольку просрочка по передаче объекта совершена в отношении участника долевого строительства, являющегося физическим лицом, то к Обществу как к новому кредитору в силу договора цессии перешло право требовать от Компании уплаты неустойки в том объеме, в каком оно принадлежало прежнему кредитору (Саблиной Е.Е.), в связи с чем заявленная неустойка правомерно начислена в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

Читать дальше  Упрощенные процедуры банкротства применяются к

При этом суды сделали правильный вывод о том, что заключенный между Саблиной Е.Е. и Обществом договор уступки права требования не подлежал государственной регистрации, поскольку на момент его заключения договор долевого участия в строительстве прекратил свое действие ввиду его исполнения и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости от 27.04.2016, в связи с чем обременение, подлежащее государственной регистрации, уже отсутствовало.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой, и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 N 308-КГ15-11584.

В ходе рассмотрения дела Компания заявила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суды, приняв во внимание незначительный период просрочки, значительное превышение размера подлежащей взысканию неустойки ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела в суде сторонами спора являлись юридические лица, а не непосредственно гражданин-дольщик, обоснованно применили положения ст. 333 ГК РФ и разъяснения, данные в пунктах 73, 74, 75 Постановления N 7, и снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 133 174 руб. 94 коп., определив ее исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной положениями статьи 6 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

В ходе рассмотрения дела Компания заявила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суды, приняв во внимание незначительный период просрочки, значительное превышение размера подлежащей взысканию неустойки ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела в суде сторонами спора являлись юридические лица, а не непосредственно гражданин-дольщик, обоснованно применили положения ст. 333 ГК РФ и разъяснения, данные в пунктах 73, 74, 75 Постановления N 7, и снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 133 174 руб. 94 коп., определив ее исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной положениями статьи 6 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

Приведенные в кассационной жалобе доводы Общества о недоказанности ответчиком явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и о необоснованном применении судами ст. 333 ГК РФ не принимаются кассационным судом.

При оценке указанных доводов Общества кассационная инстанция исходит из того, что определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых решения и постановления.

С учетом изложенного довод Общества об отсутствии оснований для снижения размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции.

Ссылка заявителя в кассационной жалобе на иную судебную практику по делам, связанным с применением ст. 333 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

Суд кассационной инстанции отклоняет как основанный на неверном толковании норм материального права довод жалобы о том, что право требования взыскания штрафа на основании Закона N 2300-1 не связано с вынесением судебного акта о взыскании неустойки, а возникает у потребителя в момент нарушения его прав — отказа от выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств в добровольном порядке. В данном случае пунктом 6 статьи 13 Закона N 2300-1 установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанной нормой определен субъектный состав лиц, которые вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Следовательно, требование Общества к Компании о взыскании штрафа не тождественно требованию потребителя и его невозможно передать субъекту предпринимательской деятельности до момента вынесения судом решения о его удовлетворении.

Закон N 2300-1, закрепляя возможность взыскания с указанных лиц штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина-потребителя, исходя из необходимости защиты интересов определенной стороны в правоотношениях в связи с ее особым экономическим положением устанавливает как конкретный состав лиц, которые вправе обратиться в суд, также момент возникновения указанного права требования.

Противоположный подход к возможности уступки права требования штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» находим в судебной практике арбитражных судов Московского округа.

Так, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2017 по делу N А41-86755/2016 говорится:

16.07.2016 Кирьякова Ю.В. направила в адрес АО „ПИК-Регион“ претензию с требованием о выплате неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, однако застройщик не удовлетворил в добровольном порядке требование физического лица — участника строительства, в связи с чем права физического лица — потребителя, в том числе установленное законом право на неустойку и штраф, оказались нарушенными.

Только после того, как права участника строительства были нарушены и у участника строительства возникло безусловное право на получение неустойки и штрафа за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить требование потребителя, а именно — 23.08.2016, между Кирьяковой Ю.Г. (цедент) и ИП Потапенковым К.И. (цессионарий) был заключен договор N 08/12 уступки прав (цессии), в соответствии с которым ИП Потапенкову К.И. в полном объеме было передано возникшее у первоначального кредитора право требования к должнику АО „ПИК-Регион“ законной неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору ДмтМск-1 (кв)-1/9/4 (3) от 25.11.2013 и штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ „О защите прав потребителей“ за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя о выплате неустойки.

Суды в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, и, правильно применив нормы статей 307, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Закона N 214-ФЗ, Закона РФ „О защите прав потребителей“, установив, что ответчик надлежащим образом не исполнил установленные договором обязательства по передаче квартиры в согласованный сторонами срок, в добровольном порядке требование Кирьяковой Ю.В. о выплате неустойки не исполнил, пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

При этом, как правильно отмечено судами, поскольку ответчик не исполнил своих обязательств перед участником строительства по выплате неустойки в добровольном порядке, то именно у участника долевого строительства возникло право требования уплаты штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренного статьей 13 Закона РФ „О защите прав потребителей“, которое было передано истцу в соответствии с положениями гражданского законодательства, не исключающих передачу таких прав другому лицу.

Я лично полагаю, что позиция судов Московского округа более верная, так как обязательство по уплате штрафа является обычным денежным обязательством и искусственно сдерживать его оборотоспособность не имеет никакого смысла, т.е. отсутствуют политико-правовые мотивы для такого ограничения.

Итак, опишем процедуру взыскания неустойки через арбитраж.

Для того, чтобы уступить право требования взыскания неустойки и не производить государственную регистрацию договора цессии, необходимо, чтобы договор долевого участия в строительстве был исполнен и квартира была передана дольщику. В силу ч.2 ст. 389 ГК РФ при действующем ДДУ придется регистрировать и договор цессии, т. е. если кто-то хочет уступить право требования неустойки по действующему ДДУ, то придется делать государственную регистрацию цессии.

До уступки права требования неустойки, чтобы возникло право на взыскание штрафа, следует направить застройщику претензию.

После же уступки предприниматель или юридическое лицо направляют также претензию, соблюдая досудебный порядок, установленный АПК РФ. Иски о взыскании неустойки до 500 000 рублей, как правило, рассматривают в упрощенном производстве.

Выбирая способ взыскания неустойки, всегда следует помнить, что неопределенность существует при любом из них, если в регионе отсутствует единообразная судебная практика.

Адвокат по гражданским делам в Санкт-Петербурге.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector